La situación: Insolvencias de inquilinos más shock de refinanciación
El SPV tenía 11 inmuebles (mixto: naves logísticas, industrial ligero, edificios de oficinas más pequeños) en la región DACH. Valor del activo según última valoración externa 2022: €92M. Tras insolvencias de inquilinos (dos grandes inquilinos de logística y retail) y ajuste de valoración 2024: ~€85M.
Estructura de financiación: préstamo sindicado de cuatro bancos por importe nominal original €58M. Deuda residual 2024: €38M, incluyendo un tramo a tipo fijo de €12M para refinanciar en el tercer trimestre de 2024. El deterioro de la valoración produjo loan-to-value superior al 100% en tres de los cuatro bancos.
Los sponsors del SPV (una family office alemana con foco inmobiliario) no podían estructurar la refinanciación ni inyectar más capital. Los bancos plantearon a mediados de 2024 la cuestión de una solución ordenada — la alternativa habría sido la realización de las garantías, con esperables descuentos adicionales de valoración y efectos de distorsión de mercado.
Lo que hicimos: Workout de 9 meses con consorcio bancario
Fase 1 (meses 1–3): Mandato por sponsors y consorcio bancario. Marco común de reestructuración. Tactical asume el SPV vía share deal de los sponsors (por un importe simbólico), simultáneamente se establece un acuerdo marco de reestructuración con el consorcio bancario: standstill provisional, valoración externa conjunta, hitos de workout definidos.
Fase 2 (meses 4–6): Valoración de activos y segmentación de cartera. Re-valoración externa de los 11 inmuebles por dos peritos independientes. Segmentación en tres categorías: Core (5 inmuebles con situación de arrendamiento estable, mantener), Optimización (4 con vacancia parcial, mantener y realquilar), Venta (2 con debilidad estructural, desinvertir).
Fase 3 (meses 7–9): Quita bancaria. Venta estructurada de los 2 inmuebles de desinversión (ingresos: €17M). Negociación de la quita bancaria sobre la deuda residual: 0,68 (los bancos reciben €25,8M de €38M), con transferencia de los 9 inmuebles restantes a una nueva estructura holding Tactical con nueva financiación a través de dos de los cuatro bancos previos. Los dos bancos que no se suman son recomprados.
Resultado operativo: 9 inmuebles bajo propiedad Tactical, deuda bancaria reducida a €0 (vía quita e ingresos de venta), nueva financiación con un tramo a tipo fijo a largo plazo.
Elemento signature: Consorcio bancario en lugar de negociación bilateral
Reestructurar cuatro bancos en un consorcio es estructuralmente más difícil que una relación con un solo banco — pero en los workouts de NPL es la única vía escalable.
Establecimos un 'Lead Bank' al inicio (el mayor de los cuatro, con ~45% del préstamo sindicado) que asumió el mandato de negociación. Los otros tres bancos delegaron en el Lead Bank pero retuvieron derechos de veto sobre las condiciones de la quita.
La quita se estructuró de modo que cada banco pudiera aplicar su propia evaluación de riesgo: dos bancos permanecieron en la nueva financiación Tactical (en mejores condiciones porque el loan-to-value mejoró tras el workout), dos bancos fueron pagados (con una quita menor pero liquidez inmediata).
Esta diferenciación fue la palanca decisiva: hizo posible la quita porque respetó apetitos de riesgo bancario distintos. Una quita uniforme habría bloqueado el acuerdo.