Die Ausgangslage: Mieter-Insolvenzen plus Refinanzierungs-Schock
Das SPV hielt 11 Liegenschaften (gemischt: Logistik-Hallen, Light-Industrial, kleinere Bürogebäude) im DACH-Raum. Bestandswert nach letzter externer Bewertung 2022: €92M. Nach Mieter-Insolvenzen (zwei Großmieter aus Logistik und Einzelhandel) und Bewertungsanpassung 2024: ~€85M.
Finanzierungsstruktur: Konsortialkredit von vier Banken mit ursprünglich €58M Nominal. Restschuld 2024: €38M, davon €12M Festzins-Tranche zur Refinanzierung in Q3 2024. Die Bewertungs-Verschlechterung führte zu Beleihungsausläufen über 100% bei drei der vier Banken.
Die Sponsoren des SPV (eine deutsche Family Office mit Immobilien-Schwerpunkt) konnten weder die Refinanzierung darstellen noch weiteres Eigenkapital nachschießen. Die Banken stellten Mitte 2024 die Frage nach einer geordneten Lösung – die Alternative wäre die Verwertung der Sicherheiten gewesen, mit zu erwartenden weiteren Bewertungsabschlägen und Marktstörungs-Effekten.
Was wir taten: 9-Monats-Workout mit Bank-Konsortium
Phase 1 (Monate 1–3): Mandatierung durch Sponsoren und Bank-Konsortium. Gemeinsamer Restrukturierungs-Rahmen. Tactical übernimmt das SPV durch Share Deal von den Sponsoren (für einen symbolischen Betrag), gleichzeitig wird ein Restrukturierungs-Rahmenvertrag mit dem Bank-Konsortium aufgesetzt: vorläufige Stand-Still-Erklärung, gemeinsame externe Bewertung, definierte Workout-Meilensteine.
Phase 2 (Monate 4–6): Asset-Bewertung und Portfolio-Segmentierung. Externe Re-Bewertung aller 11 Liegenschaften durch zwei unabhängige Gutachter. Segmentierung in drei Kategorien: Kern-Bestand (5 Liegenschaften mit stabiler Mietsituation, Halten), Optimierungs-Bestand (4 mit teilweiser Mietersuche, halten und neuvermieten), Verkaufs-Bestand (2 mit struktureller Schwäche, Veräußerung).
Phase 3 (Monate 7–9): Bank-Vergleich. Strukturierter Verkauf der 2 Veräußerungs-Liegenschaften (Erlös: €17M). Verhandlung der Bank-Quote auf Restschuld: 0,68 (Banken erhalten €25,8M von €38M), mit Übertragung der verbleibenden 9 Liegenschaften in eine neue Tactical-Holding-Struktur mit neuer Finanzierung über zwei der vier Alt-Banken. Die zwei nicht-mitziehenden Banken werden ausgekauft.
Operatives Ergebnis: 9 Liegenschaften unter Tactical-Eigentümerschaft, Banken-Schuld auf €0 reduziert (durch Vergleichs- und Verkaufserlös), neue Finanzierung mit langfristiger Festzins-Tranche.
Signature-Element: Bank-Konsortium statt Einzelverhandlung
Vier Banken in einem Konsortium zu restrukturieren ist strukturell schwieriger als eine Einzelbeziehung – aber bei NPL-Workouts der einzige skalierbare Weg.
Wir etablierten zu Beginn einen ‚Lead Bank‘ (die größte der vier, mit ~45% Anteil am Konsortialkredit), die das Verhandlungs-Mandat übernahm. Die anderen drei Banken delegierten an die Lead Bank, behielten aber Veto-Rechte zu Vergleichs-Konditionen.
Der Vergleich wurde so strukturiert, dass jede Bank ihre eigene Risikoeinschätzung umsetzen konnte: zwei Banken blieben in der neuen Tactical-Finanzierung engagiert (zu besseren Konditionen, weil Loan-to-Value sich nach Workout verbesserte), zwei Banken wurden ausgezahlt (mit kleinerer Quote, aber sofortiger Liquidität).
Diese Differenzierung war der entscheidende Hebel: Sie ermöglichte den Vergleich, weil sie unterschiedliche Bank-Risikoappetite respektierte. Eine Einheits-Quote hätte den Vergleich blockiert.