Glossar
Sale-and-Lease-back: der Verkauf eigener Vermögenswerte mit anschließender Rückmiete.
Beim Sale-and-Lease-back verkauft ein Unternehmen Immobilien oder Maschinen und mietet sie sofort zurück. So wird gebundenes Kapital zu Liquidität, ohne dass sich der Betrieb ändert.
Kurz gesagt
Das Sale-and-Lease-back (SLB) bezeichnet eine Finanzierungsform, bei der ein Unternehmen betriebsnotwendige Vermögenswerte wie Immobilien, Maschinen oder Fahrzeuge an einen Investor oder eine Leasinggesellschaft verkauft und gleichzeitig langfristig zurückmietet oder zurückleast. Das Unternehmen erhält den Kaufpreis als Liquidität und nutzt die Gegenstände unverändert weiter. Im Gegenzug entstehen laufende Miet- oder Leasingraten.
Sale-and-Lease-back ist ein klassisches Instrument, um stille Reserven zu heben und die Liquidität zu stärken. Es ist besonders verbreitet im Mittelstand mit hohem Anlagevermögen, etwa bei Produktionsimmobilien oder Maschinenparks.
In Sondersituationen ist es oft eine der wenigen verbleibenden Finanzierungsquellen, weil der Investor nicht primär auf die Bonität, sondern auf den Wert und die Verwertbarkeit des Gegenstands schaut.
Stand: September 2026 · Verantwortlich: Dr. Raphael Nagel (LL.M.), Founding Partner
Funktionsweise
Wie funktioniert Sale-and-Lease-back?
Der Gegenstand wird bewertet und zu einem marktnahen Preis verkauft. Zeitgleich wird ein Miet- oder Leasingvertrag mit fester Grundlaufzeit geschlossen, häufig mit Verlängerungs- oder Rückkaufoption. Bestehende Grundpfandrechte oder Sicherungsübereignungen müssen dafür in der Regel mit dem Kaufpreis abgelöst werden.
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Liquidität | Sofortiger Mittelzufluss aus gebundenem Kapital | Nur der Teil über abzulösenden Sicherheiten ist frei |
| Bilanz | Heben stiller Reserven, kürzere Bilanz nach HGB | Nach IFRS 16 in der Regel weiterhin Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit |
| Kosten | Planbare Raten | Über die Laufzeit meist teurer als Eigentum |
| Steuern | Bei Immobilien mögliche Übertragung aufgedeckter Reserven nach § 6b EStG | Bei Immobilien Grunderwerbsteuer und Aufdeckung stiller Reserven |
Vereinfachte Darstellung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Rechtlicher Rahmen
Was in der Krise zu beachten ist.
In der Krise ist ein angemessener Kaufpreis entscheidend. Liegt er deutlich unter dem Marktwert, kann das Geschäft in einer späteren Insolvenz nach §§ 129 ff. InsO anfechtbar sein. Ein Bewertungsgutachten schützt beide Seiten.
Für die Insolvenz des Unternehmens als Mieter gilt: Miet- und Pachtverhältnisse über Immobilien bestehen nach § 108 Abs. 1 InsO fort, der Verwalter kann sie aber nach § 109 InsO mit gesetzlicher Frist kündigen. Bei beweglichen Gegenständen hat der Verwalter grundsätzlich das Wahlrecht nach § 103 InsO. Die rechtliche Prüfung im Einzelfall erfolgt durch Sanierungsanwälte.
Beispiel
Beispiel aus der Praxis.
Beispiel (vereinfacht, fiktiv): Ein Kunststoffverarbeiter besitzt seine Produktionshalle mit einem Verkehrswert von 8 Mio. Euro, belastet mit einer Grundschuld über 3 Mio. Euro. Er verkauft die Halle an einen Immobilieninvestor und mietet sie für 15 Jahre zurück. Nach Ablösung der Grundschuld fließen rund 5 Mio. Euro Liquidität zu, abzüglich Transaktionskosten. Die jährliche Miete von 0,55 Mio. Euro ist in der Liquiditätsplanung dauerhaft berücksichtigt.
Häufige Fragen
Häufige Fragen.
Welche Vermögenswerte eignen sich für Sale-and-Lease-back?
Vor allem Gegenstände mit stabilem, gut verwertbarem Wert: Gewerbe- und Produktionsimmobilien, Standardmaschinen, Fahrzeugflotten, IT-Infrastruktur. Hoch spezialisierte Anlagen sind schwerer zu finanzieren, weil der Investor sie im Ernstfall kaum weiterverkaufen kann.
Ist Sale-and-Lease-back in der Krise noch möglich?
Oft ja, weil der Investor auf den Gegenstand und nicht nur auf die Bonität schaut. Allerdings verlangen Käufer in der Krise höhere Renditen und prüfen genau, ob der Kaufpreis angemessen ist, um Anfechtungsrisiken zu vermeiden.
Was ist der Unterschied zu einem Kredit?
Beim Kredit bleibt das Unternehmen Eigentümer und belastet den Gegenstand mit einer Sicherheit. Beim Sale-and-Lease-back wird das Eigentum übertragen. Das Unternehmen erhält häufig einen höheren Betrag, verliert aber die Wertsteigerung und das Eigentum.
Wie wirkt sich Sale-and-Lease-back auf Covenants aus?
Das hängt von der Definition im Kreditvertrag ab. Die Liquidität steigt, die Verschuldung kann nach IFRS 16 aber ebenfalls steigen, weil die Leasingverbindlichkeit bilanziert wird. Vorher sollte geprüft werden, ob Negativerklärungen oder Veräußerungsverbote im Kreditvertrag der Transaktion entgegenstehen.
Vertrauliches Erstgespräch
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